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      1. 投資有風險,入市需謹慎

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        房地產貸款余額突破50萬億大關 不良率攀升成為灰犀牛

        日 期:2021-05-06 09:16     來 源:未知
          要從根本上管控住房價,除了土地制度和稅收制度外,另一個更有效的手段是房地產信貸,包括房地產開發貸和個人住房貸款。
         
          從最近三年的數據觀察,房地產貸款增長的空間越來越小,不論是從數據看,還是從政策的角度看。
         
          因為從總體上講,房地產貸款還是大幅增加的,只不過央行給出的數據比較的是增速以及跟其他貸款的占比,其政策意圖是倒逼和商業銀行逐步壓縮房地產貸款比例和增速。
         
          從今年一季度的房地產貸款余額看,已經突破50萬億元大關,到了50.03萬億元,央行給出的數據是同比增長10.9%,這個可能是一個筆誤,筆者計算是同比增長8.3%,增速比去年末增速低了3.2個百分點,低于各項貸款增速4個百分點。一季度增加1.67萬億元,占同期各項貸款增量的21.7%,比上年全年水平低3.7個百分點。
         
          從房地產貸款的余額看,一季度增速還是比較低的。但是我們具體到個人住房貸款,增速卻是相當驚人的。
         
          央行的公布的數據顯示,今年一季度個人住房貸款余額35.67萬億元,同比增長14.5%,增速比上年末只是低了0.1個百分點。
         
          而2020年一季度個人住房貸款余額31.15萬億元,同比增長15.9%, 比上年末低0.8個百分點。
         
          再看2019年,個人住房貸款余額26.87萬億元,同比增長17.6%,增速比上年末低0.2個百分點。
         
          從以上數據可以看出,盡管一直持續壓降個人住房貸款余額增速,但即使如此,這個增速也是很可觀的,因為基數太大,到了2021年一季度,可謂降無可降。
         
          個人住房貸款增速如此之高,而整個房地產貸款余額增速卻只有8.3%,這是由于壓降了房地產開發貸款,尤其是保障房貸款。
         
          2021年一季度末,房地產開發貸款余額12.42萬億元,同比增長4.4%,增速比上年末低1.7個百分點。其中,保障性住房開發貸款余額4.72萬億元,同比減少0.2%,增速比上年末低1.2個百分點。保障性住房開發貸款余額是減少的,這在整個房地產貸款中是罕見的。前兩年的房地產開發貸款和保障性住房開發貸款的增速都是下降的,這為個人住房貸款留足了空間。
         
          4月16日,銀保監會統信部副主任劉志清在中國銀保監會2021年一季度新聞發布會上透露,房地產貸款增速進一步下降,一季度末降至12%,為八年以來的最低水平,繼續低于各項貸款增速。
         
          不知道這個數據統計跟央行的統計口徑是否相符,不過房地產貸款增速下降是肯定的,而總量余額近一步擴大也是肯定的。
         
          其實,這幾年提倡房住不炒,政府對于房地產的調控看起來是越來越嚴厲了,比如最近各大城市對于經營貸違規進入房地產領域的查處,就是非常嚴格的。
         
          監管對于銀行的房地產貸款是嚴格管控的,房地產貸款目前類似一個政府背書的剛性兌付,商業銀行只要進行房地產貸款配置,則一定是賺錢的,而且風險很小,所以商業銀行配置房地產貸款的激勵是很強的。
         
          但是這一定可能已經被即將證偽,比如,上海銀行2020年年報顯示,截至2020年底其不良貸款率為1.22%,比2019年上升了0.06個百分點。年報顯示,上海銀行房地產行業不良貸款金額為37.47億,不良貸款率為2.39%,比2019年的0.1%增長了22.9倍。
         
          4月16日,中國東方資產管理股份有限公司《中國金融不良資產市場調查報告(2021)》顯示,從年報披露情況看,大型國有商業銀行、股份制商業銀行房地產不良貸款余額顯著上升,由2019年486億元升至2020年729億元,增幅50%。同時期,房地產貸款余額由4.64萬億元升至5.17萬億元,增幅11%。
         
          大型國有商業銀行、股份制商業銀行房地產不良貸款率顯著上升,由2019年1.05%升至2020年1.41%,房地產不良貸款率和余額出現“雙升”。中信銀行、渤海銀行、交通銀行、工商銀行、浦發銀行房地產不良貸款率升幅顯著高于平均水平。該《報告》把房地產企業違約頻發等稱為“灰犀牛”。
         
          房地產不良貸款增加的原因有兩個:一個是隨著經濟增速下滑,居民可支配收入下降;另一個是監管一致在嚴格監管房地產貸款,許多以前的貸款如果發生不良,很難通過展期或者續貸近一步盤活。
         
          從央行披露的數據看,盡管每年房地產貸款增速都在下降,但是總量是在擴大,并且降幅正在縮小,這也是為了盡量避免房地產貸款風險過于集中暴露。
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        房地產貸款余額突破50萬億大關 不良率攀升成為灰犀牛

        日 期:2021-05-06 09:16
          要從根本上管控住房價,除了土地制度和稅收制度外,另一個更有效的手段是房地產信貸,包括房地產開發貸和個人住房貸款。
         
          從最近三年的數據觀察,房地產貸款增長的空間越來越小,不論是從數據看,還是從政策的角度看。
         
          因為從總體上講,房地產貸款還是大幅增加的,只不過央行給出的數據比較的是增速以及跟其他貸款的占比,其政策意圖是倒逼和商業銀行逐步壓縮房地產貸款比例和增速。
         
          從今年一季度的房地產貸款余額看,已經突破50萬億元大關,到了50.03萬億元,央行給出的數據是同比增長10.9%,這個可能是一個筆誤,筆者計算是同比增長8.3%,增速比去年末增速低了3.2個百分點,低于各項貸款增速4個百分點。一季度增加1.67萬億元,占同期各項貸款增量的21.7%,比上年全年水平低3.7個百分點。
         
          從房地產貸款的余額看,一季度增速還是比較低的。但是我們具體到個人住房貸款,增速卻是相當驚人的。
         
          央行的公布的數據顯示,今年一季度個人住房貸款余額35.67萬億元,同比增長14.5%,增速比上年末只是低了0.1個百分點。
         
          而2020年一季度個人住房貸款余額31.15萬億元,同比增長15.9%, 比上年末低0.8個百分點。
         
          再看2019年,個人住房貸款余額26.87萬億元,同比增長17.6%,增速比上年末低0.2個百分點。
         
          從以上數據可以看出,盡管一直持續壓降個人住房貸款余額增速,但即使如此,這個增速也是很可觀的,因為基數太大,到了2021年一季度,可謂降無可降。
         
          個人住房貸款增速如此之高,而整個房地產貸款余額增速卻只有8.3%,這是由于壓降了房地產開發貸款,尤其是保障房貸款。
         
          2021年一季度末,房地產開發貸款余額12.42萬億元,同比增長4.4%,增速比上年末低1.7個百分點。其中,保障性住房開發貸款余額4.72萬億元,同比減少0.2%,增速比上年末低1.2個百分點。保障性住房開發貸款余額是減少的,這在整個房地產貸款中是罕見的。前兩年的房地產開發貸款和保障性住房開發貸款的增速都是下降的,這為個人住房貸款留足了空間。
         
          4月16日,銀保監會統信部副主任劉志清在中國銀保監會2021年一季度新聞發布會上透露,房地產貸款增速進一步下降,一季度末降至12%,為八年以來的最低水平,繼續低于各項貸款增速。
         
          不知道這個數據統計跟央行的統計口徑是否相符,不過房地產貸款增速下降是肯定的,而總量余額近一步擴大也是肯定的。
         
          其實,這幾年提倡房住不炒,政府對于房地產的調控看起來是越來越嚴厲了,比如最近各大城市對于經營貸違規進入房地產領域的查處,就是非常嚴格的。
         
          監管對于銀行的房地產貸款是嚴格管控的,房地產貸款目前類似一個政府背書的剛性兌付,商業銀行只要進行房地產貸款配置,則一定是賺錢的,而且風險很小,所以商業銀行配置房地產貸款的激勵是很強的。
         
          但是這一定可能已經被即將證偽,比如,上海銀行2020年年報顯示,截至2020年底其不良貸款率為1.22%,比2019年上升了0.06個百分點。年報顯示,上海銀行房地產行業不良貸款金額為37.47億,不良貸款率為2.39%,比2019年的0.1%增長了22.9倍。
         
          4月16日,中國東方資產管理股份有限公司《中國金融不良資產市場調查報告(2021)》顯示,從年報披露情況看,大型國有商業銀行、股份制商業銀行房地產不良貸款余額顯著上升,由2019年486億元升至2020年729億元,增幅50%。同時期,房地產貸款余額由4.64萬億元升至5.17萬億元,增幅11%。
         
          大型國有商業銀行、股份制商業銀行房地產不良貸款率顯著上升,由2019年1.05%升至2020年1.41%,房地產不良貸款率和余額出現“雙升”。中信銀行、渤海銀行、交通銀行、工商銀行、浦發銀行房地產不良貸款率升幅顯著高于平均水平。該《報告》把房地產企業違約頻發等稱為“灰犀牛”。
         
          房地產不良貸款增加的原因有兩個:一個是隨著經濟增速下滑,居民可支配收入下降;另一個是監管一致在嚴格監管房地產貸款,許多以前的貸款如果發生不良,很難通過展期或者續貸近一步盤活。
         
          從央行披露的數據看,盡管每年房地產貸款增速都在下降,但是總量是在擴大,并且降幅正在縮小,這也是為了盡量避免房地產貸款風險過于集中暴露。

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